Fragen, die uns jede Woche gestellt werden.

Sie kostet nichts. Es gibt keine Rechnung, keine Bearbeitungsgebühr und keine Bedingung, dass Sie danach mit uns verkaufen. Wir finanzieren diese Termine aus den Aufträgen, die sich daraus ergeben. Das heißt umgekehrt: Wir kommen dann, wenn ein Verkauf oder eine Vermietung überhaupt im Raum steht. Wenn Sie eine Zahl für das Finanzamt oder für ein Gerichtsverfahren brauchen, sind wir die falsche Adresse und sagen Ihnen das am Telefon.

Bei einem Einfamilienhaus etwa eine Stunde, bei einer Eigentumswohnung eher vierzig Minuten, bei einem Mehrfamilienhaus sollten Sie zwei Stunden einplanen. Dazu kommt die Arbeit danach, die Sie nicht sehen: Vergleichsfälle heraussuchen, Bodenrichtwert prüfen, Unterlagen abgleichen. Die schriftliche Einschätzung liegt in der Regel wenige Tage später bei Ihnen.

Hilfreich sind Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und ein aktueller Grundbuchauszug. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen dazu. Wenn Sie nichts davon zur Hand haben, kommen wir trotzdem und sagen Ihnen anschließend, welches Papier Sie bei welcher Stelle bekommen. Ohne Unterlagen wird die Einschätzung ungenauer, aber nicht unmöglich.

Ja. Sie bekommen die Zahl, die Spanne darum herum und die Vergleichsobjekte, auf denen sie beruht, dazu die Annahmen, die wir getroffen haben. Gerade die Spanne ist wichtig: Eine Einschätzung, die auf drei Vergleichsfällen beruht, ist unschärfer als eine, die auf zwanzig beruht. Wir schreiben dazu, wie breit die Grundlage ist.

Nein. Es ist eine Markteinschätzung, also die begründete Aussage darüber, was am Markt erzielbar ist. Ein Gutachten mit Beweiskraft vor Gericht oder gegenüber dem Finanzamt darf nur ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger erstellen. Für eine Erbauseinandersetzung, für ein Scheidungsverfahren oder für die Erbschaftsteuer brauchen Sie diesen Weg, und wir nennen Ihnen jemanden.

Dann sagen wir Ihnen, woran es liegt. Manchmal ist die Antwort, dass sich Warten lohnt. Manchmal, dass sich eine bestimmte Maßnahme rechnet und eine andere nicht. Und manchmal, dass die Erwartung aus einem Vergleich mit einem Objekt stammt, das anders liegt oder anders ausgestattet ist. Sie sind an nichts gebunden und können die Einschätzung auch einfach in die Schublade legen.

Nein. Wir melden uns einmal nach der Bewertung, um zu fragen, ob Sie weitermachen wollen. Danach hören Sie von uns nur, wenn Sie es wollen. Ihre Angaben gehen an keinen Dritten, es gibt keinen Newsletter und keine Weitergabe an andere Makler oder an Finanzierungsvermittler.

Von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe sind drei bis fünf Monate ein realistischer Rahmen. Der größte Block ist die Vorbereitung, vor allem die Beschaffung der Unterlagen, weil dabei mehrere Stellen mit eigenen Bearbeitungszeiten beteiligt sind. Die eigentliche Vermarktung dauert bei richtigem Preis oft nur wenige Wochen. Nach der Beurkundung vergehen bis zum Geldeingang noch einmal vier bis acht Wochen.

Sie können, aber es arbeitet gegen Sie. Wenn dasselbe Objekt an zwei Stellen mit unterschiedlichen Preisen oder unterschiedlichen Fotos auftaucht, wirkt es wie ein Ladenhüter, der schon länger sucht. Interessenten schließen daraus, dass es Gründe geben muss, und verhandeln entsprechend. Wenn Sie es selbst versuchen wollen, tun Sie das lieber zuerst und geben es danach ab.

Nein, und in aller Regel ist es besser, wenn Sie es nicht sind. Interessenten sprechen freier über das, was ihnen nicht gefällt, wenn die Eigentümer nicht danebenstehen. Genau diese Einwände brauchen wir, weil sie uns sagen, wo der Preis steht. Außerdem geraten Eigentümer schnell in Erklärungsnot über Details, die für die Kaufentscheidung ohne Bedeutung sind.

Der Käuferkreis schrumpft auf Kapitalanleger, weil ein Selbstnutzer nicht einziehen kann. Der Käufer tritt nach § 566 BGB in das laufende Mietverhältnis ein, mit der vereinbarten Miete und den vereinbarten Fristen. Der erzielbare Preis liegt deshalb unter dem eines freien Objekts. Wie groß der Abstand ist, hängt davon ab, wie die Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete steht. Wir rechnen das vorher durch.

Nicht am Tag der Beurkundung. Zuerst wird die Auflassungsvormerkung eingetragen, dann prüft der Notar die weiteren Fälligkeitsvoraussetzungen, etwa Löschungsbewilligungen für alte Grundschulden und gegebenenfalls Vorkaufsrechtsverzichte der Gemeinde. Erst danach geht die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer. In der Regel liegen zwischen Beurkundung und Zahlungseingang vier bis acht Wochen.

Weil dort die Zukunft der Gemeinschaft steht. Beschlossene Maßnahmen, vertagte Sanierungen, laufende Streitigkeiten und die Frage, wie zahlungsfähig die Eigentümer insgesamt sind, lassen sich nur dort ablesen. Ein Käufer, der drei Jahrgänge liest, weiß mehr über seine künftigen Kosten als aus jeder Besichtigung. Wer die Protokolle zurückhält, erzeugt den Verdacht, dass etwas darin steht.

Wie ein Preisabschlag. Die Rücklage ist das Polster der Gemeinschaft für größere Maßnahmen an Dach, Fassade, Heizung oder Aufzug. Ist sie dünn und steht etwas an, rechnet der Käufer mit einer Sonderumlage und zieht sie vom Gebot ab. Eine gut gefüllte Rücklage ist umgekehrt ein Argument, das in die Unterlagen gehört und nicht erst auf Nachfrage genannt wird.

Nur dann, wenn die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG enthält. Dann ist die Zustimmung der Verwaltung oder der Gemeinschaft Wirksamkeitsvoraussetzung für die Eigentumsumschreibung. Sie darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Wir prüfen das vor der Vermarktung, weil eine fehlende Zustimmung den Grundbuchvollzug aufhält, nachdem alles andere längst geregelt ist.

Im Verhältnis zur Gemeinschaft schuldet sie derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch steht. Im Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer gilt das, was im Kaufvertrag vereinbart ist. Genau deshalb gehört eine beschlossene oder absehbare Sonderumlage offen auf den Tisch und ausdrücklich in den Vertrag. Ohne Regelung gibt es Streit, und zwar zuverlässig.

In der Regel nach der Wohnflächenverordnung. Räume unter einem Meter Höhe zählen nicht, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte. Balkone, Loggien und Terrassen werden üblicherweise nur zu einem Viertel angesetzt, bei besonders guter Qualität bis zur Hälfte. Weicht die Angabe im Exposé deutlich nach oben ab, kann das ein Sachmangel sein. Wir prüfen die vorhandene Berechnung, bevor eine Zahl veröffentlicht wird.

Zwei Punkte über den Preis hinaus. Erstens kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zustehen, wenn die Wohnung erst nach der Überlassung an ihn in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Er ist dann über den Inhalt des Kaufvertrags zu unterrichten. Zweitens gelten in solchen Umwandlungsfällen die Kündigungssperrfristen des § 577a BGB, die eine Eigenbedarfskündigung für mehrere Jahre ausschließen. Beides beeinflusst, wer als Käufer überhaupt infrage kommt.

Bei marktgerechter Miete und ordentlichen Fotos meist innerhalb weniger Tage, mit einer zweistelligen Zahl an Anfragen. Die Zeit geht nicht für die Suche drauf, sondern für die Auswahl und für die Prüfung der Unterlagen. Wer hier abkürzt, spart ein paar Tage und riskiert ein Mietverhältnis, das ihn Jahre beschäftigt.

Nach sachlichen: Zahlungsfähigkeit, Verhältnis von Einkommen zur Miete, Zahl der einziehenden Personen, Vorlage vollständiger Unterlagen. Nicht auswählen dürfen Sie nach Herkunft, Religion, Geschlecht, Alter, sexueller Identität oder Behinderung. Das folgt aus dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz, das für die Vermietung von Wohnraum in bestimmten Konstellationen gilt. Wir dokumentieren die Entscheidung anhand nachvollziehbarer Kriterien, damit sie belegbar bleibt.

Höchstens drei Nettokaltmieten, also ohne Betriebskostenvorauszahlung. Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Sie müssen die Kaution getrennt von Ihrem eigenen Vermögen anlegen, die Zinsen stehen dem Mieter zu. Diese Vorgaben stehen in § 551 BGB und lassen sich nicht zu Lasten des Mieters abändern.

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Die Begrenzung der Anfangsmiete nach den §§ 556d ff. BGB greift nur in Gebieten, die das Land durch Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Ob eine bestimmte Gemeinde dort aufgeführt ist, prüfen wir vor der Anzeige. Die Antwort verändert die zulässige Miete und damit Ihre Kalkulation, deshalb raten wir von Faustregeln ab.

Datum, Namen, Zählerstände für Strom, Gas und Wasser, die Anzahl aller übergebenen Schlüssel, der Zustand jedes Raums einschließlich Böden, Wänden und Fenstern, dazu jeder sichtbare Mangel. Fotos gehören dazu, ebenso die Unterschrift beider Seiten. Was hier nicht steht, können Sie beim Auszug nicht mehr geltend machen. Das Protokoll ist die einzige belastbare Grundlage für eine spätere Auseinandersetzung über Schäden.

Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht, und wer eine nennt, verkauft Ihnen etwas. Die Bruttomietrendite, also Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis, ist nur eine erste Sortierung. Abzuziehen sind die nicht umlagefähigen Kosten, vor allem Verwaltung und Instandhaltung, ein Ansatz für Mietausfall und die Rücklage. Was danach bleibt, ist die Zahl, mit der Sie planen. Sie liegt regelmäßig deutlich niedriger.

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Hessen 6,0 Prozent des Kaufpreises. Notar und Grundbuchamt liegen zusammen bei etwa 1,5 bis 2,0 Prozent, dazu kommt die Maklerprovision. In der Summe sollten Sie mit rund 10 Prozent rechnen. Diese Kosten lassen sich in der Regel nicht mitfinanzieren, sie müssen also aus Eigenkapital kommen. Wer sie in der Renditerechnung weglässt, rechnet sich das Objekt um etwa ein Zehntel besser.

Seit Dezember 2020 gilt bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden, der Teilungsgrundsatz der §§ 656a bis 656d BGB. Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte. Eine Abwälzung auf die Gegenseite ist höchstens bis zur Hälfte möglich und wird erst wirksam, wenn der Auftraggeber die Zahlung seines eigenen Anteils nachweist. Der Maklervertrag selbst bedarf der Textform.

Mit dem Zustandekommen des Hauptvertrags, also mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags, und nur, wenn der Abschluss auf den Nachweis oder die Vermittlung des Maklers zurückgeht. Eine Besichtigung, eine Reservierung oder eine mündliche Zusage lösen keinen Anspruch aus. Kommt der Vertrag gar nicht erst wirksam zustande, entsteht auch keine Provision.

Nein, und zwar bewusst nicht. Für die steuerliche Seite, etwa die Spekulationsfrist, die Abschreibung oder die Behandlung von Sanierungskosten, brauchen Sie einen Steuerberater. Für die Finanzierung Ihre Bank oder einen unabhängigen Vermittler. Wir rechnen Ihnen das Objekt durch und legen offen, welche Annahmen in der Rechnung stecken. Mehr wäre eine Beratung, für die uns die Erlaubnis fehlt.