Wohnung verkaufen in Bensheim, mit vollständiger Akte.
Bei einer Eigentumswohnung entscheidet nicht nur der Zustand der Wohnung. Es entscheidet, was in den Protokollen der letzten drei Eigentümerversammlungen steht.
Bewertung bei Google: 4,9 von 5 Sternen- Kostenlos und ohne Verpflichtung
- Rückmeldung am nächsten Werktag
- Kein Vertrag im ersten Termin
Was bei Eigentumswohnungen anders läuft.
Wer ein Haus kauft, kauft ein Objekt. Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft einen Anteil an einer Gemeinschaft und übernimmt damit deren Beschlüsse, deren Rücklage und deren offene Baustellen. Ein gut beratener Käufer prüft deshalb zuerst die Unterlagen der Gemeinschaft und erst danach die Wohnung.
Die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung regelt, was Ihnen allein gehört und was allen zusammen. Sie legt außerdem fest, wie die Kosten verteilt werden und ob für den Verkauf die Zustimmung der Verwaltung nötig ist. Der Aufteilungsplan zeigt, welche Räume zu Ihrer Einheit gehören. Abweichungen zwischen Plan und tatsächlicher Nutzung sind häufiger, als man denkt, und gehören geklärt, bevor jemand ein Angebot abgibt.
Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen sind das eigentliche Prüfdokument. Dort steht, worüber gestritten wurde, was beschlossen ist und was verschoben wurde. Eine beschlossene Dachsanierung ohne ausreichende Rücklage ist eine Zahl, die der Käufer vom Preis abzieht, und zwar zu Recht.
Bleibt die Erhaltungsrücklage. Sie ist das Polster der Gemeinschaft für größere Maßnahmen. Ist sie gut gefüllt, ist das ein Verkaufsargument, das man benennen sollte. Ist sie dünn und steht etwas an, kommt eine Sonderumlage in Betracht. Beides gehört auf den Tisch, bevor verhandelt wird, nicht danach.
Wie der Mietstatus den Käuferkreis verschiebt.
Eine freie Wohnung erreicht beide Gruppen: Menschen, die selbst einziehen wollen, und Anleger. Eine vermietete Wohnung erreicht im Wesentlichen nur die Anleger. Das ist der ganze Mechanismus, und er erklärt den Preisunterschied besser als jede Faustformel.
Rechtlich gilt: Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer tritt nach § 566 BGB in das bestehende Mietverhältnis ein, mit dem vereinbarten Mietzins und den vereinbarten Fristen. Wer als Käufer selbst einziehen möchte, ist auf eine Eigenbedarfskündigung angewiesen, und bei Wohnungen, die erst nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurden, greifen zusätzlich die Sperrfristen des § 577a BGB. Dazu kann dem Mieter in solchen Fällen ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zustehen.
Für Sie heißt das: Wir klären den Status vor der Vermarktung und sprechen ihn offen an. Eine vermietete Wohnung als frei zu bewerben, bringt Besichtigungen von Menschen, die niemals kaufen werden, und kostet Sie Wochen.
Vom ersten Anruf bis zur Zahl dauert es keine Woche.
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Sie schicken uns fünf Angaben
Über das Formular. Wir melden uns am nächsten Werktag und klären am Telefon, ob wir überhaupt der richtige Ansprechpartner sind.
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Wir sehen uns die Immobilie an
Vor Ort, meist eine gute Stunde. Wir schauen uns Zustand, Grundriss, Heizung und Grundbuchlage an und stellen die Fragen, die ein Rechner nicht stellt.
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Sie bekommen eine Zahl mit Begründung
Schriftlich, mit den Vergleichsobjekten, auf denen sie beruht. Was Sie danach damit machen, ist Ihre Sache.
Was bei einer Eigentumswohnung dazugehört.
- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
- Aktueller Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung
- Nachweis über den Stand der Erhaltungsrücklage
- Beschlusssammlung der Gemeinschaft
- Grundbuchauszug des Wohnungseigentums, nicht älter als drei Monate
- Grundriss und Wohnflächenberechnung
- Energieausweis für das Gebäude
- Bei vermieteter Wohnung: Mietvertrag und Nachweis der letzten Mietanpassung
Was Eigentümer uns dazu fragen.
Warum wollen Käufer die Protokolle der Eigentümerversammlungen sehen?
Weil dort steht, was auf die Gemeinschaft zukommt. Ein beschlossener Fassadenanstrich, ein Streit über die Heizungsanlage oder ein anstehender Aufzugstausch verändert die Rechnung des Käufers erheblich. Wer die Protokolle erst auf Nachfrage herausrückt, weckt den Verdacht, dass etwas darin steht.
Was bedeutet eine niedrige Erhaltungsrücklage für den Preis?
Sie wirkt wie ein Abschlag. Steht wenig Geld in der Rücklage und ist absehbar, dass am Gebäude etwas gemacht werden muss, rechnen Käufer mit einer Sonderumlage und ziehen diese vom Kaufpreis ab. Die Höhe der Rücklage gehört deshalb von Anfang an in die Unterlagen.
Meine Wohnung ist vermietet. Verkauft sie sich schlechter?
Sie verkauft sich an einen anderen Kreis. Selbstnutzer fallen weitgehend weg, es bleiben Kapitalanleger, und die rechnen mit der Miete, nicht mit dem Gefühl. Der erzielbare Preis liegt in aller Regel unter dem einer freien Wohnung. Dafür haben Sie bis zur Übergabe weiter Mieteinnahmen.
Braucht der Verkauf die Zustimmung der Verwaltung?
Das hängt von Ihrer Teilungserklärung ab. Ist dort eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG vereinbart, brauchen Sie die Zustimmung der Verwaltung oder der Gemeinschaft. Das prüfen wir vor der Vermarktung, weil es sonst den Notartermin verzögert.
Was ist eine Sonderumlage und wer zahlt sie?
Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlung, die die Eigentümerversammlung beschließt, wenn die Rücklage für eine Maßnahme nicht reicht. Wer sie trägt, richtet sich nach dem Beschlusszeitpunkt und nach dem, was im Kaufvertrag vereinbart wurde. Deshalb gehört ein beschlossener oder absehbarer Betrag offen in die Verhandlung.
Wie wird die Wohnfläche bei einer Eigentumswohnung bestimmt?
Maßgeblich ist in der Regel die Wohnflächenverordnung. Balkone und Terrassen zählen dabei nur anteilig. Weicht die Angabe im Exposé von der tatsächlichen Fläche ab, wird daraus schnell ein Mangel. Wir prüfen die vorhandene Berechnung, bevor eine Zahl in die Anzeige geht.
Was ist Ihre Immobilie wirklich wert?
Fünf Angaben, dann melden wir uns. Wir schicken Ihnen keine Werbung und geben Ihre Daten an niemanden weiter.