Immobilienmakler in Bensheim-Schönberg, für Häuser an der Steigung.
In Schönberg entscheidet seltener die Adresse über den Preis als die Höhenlinie. Zwei Häuser in derselben Straße können weit auseinanderliegen, weil das eine ebenerdig erreichbar ist und das andere über zwanzig Stufen.
Bewertung bei Google: 4,9 von 5 Sternen- Kostenlos und ohne Verpflichtung
- Rückmeldung am nächsten Werktag
- Kein Vertrag im ersten Termin
Warum hier die Zuwegung schwerer wiegt als die Wohnfläche.
Der Ort ist um das Schloss und die alte Ortsmitte gewachsen und hat sich von dort den Hang hinaufgeschoben. Die Grundstücke folgen dem Gefälle. Was in der Flurkarte als 800 Quadratmeter steht, ist in der Nutzung häufig deutlich weniger, weil ein Teil davon Böschung ist und weder bebaut noch bepflanzt werden kann. Eigentümer rechnen mit der Grundbuchfläche, Käufer rechnen mit der Fläche, auf der sie stehen können.
Der erste Punkt, den Interessenten hier prüfen, ist der Weg von der Straße zur Haustür. Liegt der Stellplatz oberhalb, tragen Sie Einkäufe die Treppe hinunter. Liegt er unterhalb, tragen Sie sie hinauf. Beides ist mit fünfzig kein Thema und mit siebzig das entscheidende. Da ein großer Teil der Käufer in Schönberg aus genau dieser Altersgruppe kommt, schlägt die Erreichbarkeit im Preis stärker durch als ein zusätzliches Zimmer.
Dazu kommt die Erschließung. Die Straßen sind schmal, Wendemöglichkeiten fehlen an manchen Stellen, und einzelne Häuser werden über private Zufahrten erreicht, die über fremden Grund führen. Entscheidend ist, ob dieses Wegerecht in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen ist oder ob es seit Jahrzehnten nur geduldet wird. Im zweiten Fall wird es spätestens dann zum Thema, wenn die Bank des Käufers die Unterlagen prüft.
Der vierte Punkt ist die Hangsicherung. Stützmauern, Trockenmauern, Drainagen und die Frage, wohin das Wasser läuft, wenn es drei Tage regnet. Eine Stützmauer aus den sechziger Jahren, die sich sichtbar neigt, ist keine Kleinigkeit. Ihre Erneuerung liegt schnell im fünfstelligen Bereich, und ein Käufer, der das beim zweiten Besuch mit einem Bausachverständigen bemerkt, verhandelt anders als einer, dem Sie es von sich aus gesagt haben.
Das Schloss und der historische Ortskern prägen das Bild und sind ein Argument in der Vermarktung. Sie ändern aber nichts an der Rechnung, die ein Käufer für sein konkretes Grundstück aufmacht. Wir stellen die Lage nicht als Stimmung dar, sondern als das, was sie im Alltag bedeutet.
Was Bensheim-Schönberg baulich prägt.
- Typische Bebauung
- Einfamilienhäuser in Hanglage, historischer Ortskern, wenige Mehrfamilienhäuser
- Typische Baujahre
- Ortskern historisch gewachsen, Hanglagen überwiegend 1955 bis 1985
- Grundstücksgrößen
- Häufig 500 bis 900 Quadratmeter, davon ein spürbarer Anteil Böschung
- Besonderheiten
- Starkes Gefälle, schmale Zufahrten, Wegerechte über fremden Grund
- Was den Preis macht
- Ebenerdige Erreichbarkeit, Aussicht nach Westen, gesicherte Zufahrt
- Was den Preis drückt
- Stellplatz nur über Treppe, Hangwasser im Keller, Stützmauern mit Sanierungsbedarf
Was sich für Bensheim-Schönberg belegen lässt.
Schönberg wird in keiner Portalauswertung getrennt ausgewiesen. Was Sie dort finden, bezieht sich auf das gesamte Stadtgebiet. Für ein Haus am Hang taugt das nur als grober Rahmen, weil die Erreichbarkeit hier stärker in den Preis eingeht als in ebenen Lagen und weil sie sich in keiner Statistik abbildet. Ob Sie mit dem Auto im Winter bis vor die Tür kommen, ob es einen Wendehammer gibt, ob die Zufahrt im Grundbuch gesichert ist: Das entscheidet über den Käuferkreis und damit über den Preis. Wir tragen deshalb keine Stadtteilzahl nach, die wir nicht belegen könnten, sondern arbeiten mit den Abschlüssen, die uns aus vergleichbaren Hanglagen vorliegen.
Eine Zahl für einen einzelnen Ortsteil, die wir nicht belegen können, nennen wir nicht.
Was beim Verkauf am Hang regelmäßig schiefgeht.
Der erste Fehler ist die Gewichtung. Verkäufer stellen die Aussicht in die erste Zeile des Exposés, Käufer zählen die Stufen. Beides gehört hinein, aber wer nur den Blick verkauft und die Treppe verschweigt, sortiert genau die Interessenten ein, die beim Besichtigungstermin wieder abspringen.
Der zweite Fehler ist das ungeklärte Wegerecht. Eine Zufahrt, die seit dreißig Jahren über das Nachbargrundstück läuft und nie eingetragen wurde, ist im Alltag unproblematisch und in der Finanzierung ein Ausschlussgrund. Das lässt sich mit einer Dienstbarkeit lösen, aber nicht in der Woche vor dem Notartermin.
Der dritte Fehler ist die Fläche im Exposé. Wenn von 850 Quadratmetern zweihundert steil abfallen, sollten Sie das benennen, statt zu hoffen, dass es niemand nachmisst. Interessenten, die sich getäuscht fühlen, verhandeln nicht, sie gehen.
Was Ihr Haus in Schönberg wert ist, hängt an Details, die man sehen muss: Zuwegung, Gefälle, Zustand der Mauern. Genau dafür kommen wir vorbei. Wie eine Immobilienbewertung abläuft und was in sie einfließt, steht ausführlich auf der Seite dazu.
Was uns Eigentümer aus Schönberg fragen.
Zählt die Aussicht in Schönberg wirklich als Preisfaktor?
Ja, aber nicht unbegrenzt. Ein freier Blick nach Westen bringt einen Aufschlag, solange das Haus bequem erreichbar bleibt. Sobald der Zugang nur über eine lange Treppe führt, hebt der Nachteil den Vorteil bei einem großen Teil der Interessenten wieder auf.
Mein Grundstück fällt stark ab. Wie rechnen Sie die Fläche?
Wir unterscheiden zwischen der Grundstücksfläche aus der Flurkarte und der Fläche, die tatsächlich nutzbar ist. Böschungen, die weder bebaut noch bepflanzt werden können, bewerten wir deutlich niedriger. Das ist unangenehm zu hören und verhindert, dass Sie mit einer Zahl in die Vermarktung gehen, die der Markt nicht bestätigt.
Die Zufahrt zu meinem Haus führt über das Nachbargrundstück. Muss ich das vor dem Verkauf regeln?
Klären sollten Sie es auf jeden Fall, am besten vor der ersten Besichtigung. Ist ein Geh- und Fahrtrecht im Grundbuch eingetragen, ist alles gut. Ist es das nicht, sprechen Sie mit dem Nachbarn und dem Notar über eine Grunddienstbarkeit. Ohne Eintragung finanzieren viele Banken das Objekt nicht oder nur mit Abschlag.
Muss ich die Stützmauer vor dem Verkauf sanieren?
Meistens nicht. Sinnvoller ist, den Zustand vorher feststellen zu lassen und die zu erwartenden Kosten offen in die Preisfindung zu nehmen. Käufer akzeptieren einen bekannten Mangel mit klarer Zahl eher als einen, den sie selbst finden.
Wo wir sonst noch unterwegs sind.
- Bensheim-Auerbach Villenlagen, Denkmalschutz, die höchsten Quadratmeterpreise der Stadt
- Zwingenberg Altstadt, kleine Grundstücke, viel Sanierungsbedarf im Bestand
- Heppenheim Neubaugebiete und konstante Nachfrage von Familien
- Lorsch Ebene Lage, Siedlungsbestand aus den 60er und 70er Jahren
- Einhausen Pendlerlage an der Weschnitz, großzügige Grundstückszuschnitte
Was ist Ihre Immobilie wirklich wert?
Fünf Angaben, dann melden wir uns. Wir schicken Ihnen keine Werbung und geben Ihre Daten an niemanden weiter.