Immobilienmakler in Bensheim-Schönberg.
In Schönberg prägt die Hanglage den Markt. Ob ein Haus ebenerdig erreichbar ist oder nur über Treppen, macht beim Preis oft mehr aus als die Adresse.
Bewertung bei Google: 4,9 von 5 SternenWarum hier die Zuwegung schwerer wiegt als die Wohnfläche.
Der Ort ist um das Schloss gewachsen und hat sich von dort den Hang hinaufgeschoben. Die Grundstücke folgen dem Gefälle. Was in der Flurkarte als 800 Quadratmeter steht, ist in der Nutzung oft deutlich weniger, weil ein Teil davon Böschung ist. Eigentümer rechnen mit der Grundbuchfläche, Käufer mit der Fläche, auf der sie stehen können.
Der erste Punkt, den Interessenten prüfen, ist der Weg von der Straße zur Haustür. Liegt der Stellplatz oberhalb, tragen Sie Einkäufe hinunter, liegt er unterhalb, hinauf. Mit fünfzig ist das kein Thema, mit siebzig das entscheidende. Weil ein großer Teil der Käufer hier aus dieser Altersgruppe kommt, schlägt die Erreichbarkeit stärker durch als ein zusätzliches Zimmer.
Was Erschließung und Hangsicherung kosten können.
Die Straßen sind schmal, und einzelne Häuser werden über private Zufahrten über fremden Grund erreicht. Entscheidend ist, ob dieses Wegerecht im Grundbuch eingetragen ist oder nur geduldet wird. Spätestens die Bank des Käufers prüft das.
Dazu die Hangsicherung: Eine Stützmauer aus den sechziger Jahren, die sich sichtbar neigt, kostet in der Erneuerung schnell einen fünfstelligen Betrag. Wer das erst vom Bausachverständigen des Käufers erfährt, verhandelt aus der schwächeren Position.
Schloss und Ortskern sind ein Argument in der Vermarktung, an der Rechnung des Käufers für sein konkretes Grundstück ändern sie nichts. Wir stellen die Lage deshalb als das dar, was sie im Alltag bedeutet.
Was Bensheim-Schönberg baulich prägt.
- Typische Bebauung
- Einfamilienhäuser in Hanglage, historischer Ortskern, wenige Mehrfamilienhäuser
- Typische Baujahre
- Ortskern historisch gewachsen, Hanglagen überwiegend 1955 bis 1985
- Grundstücksgrößen
- Häufig 500 bis 900 Quadratmeter, davon ein spürbarer Anteil Böschung
- Besonderheiten
- Starkes Gefälle, schmale Zufahrten, Wegerechte über fremden Grund
- Was den Preis macht
- Ebenerdige Erreichbarkeit, Aussicht nach Westen, gesicherte Zufahrt
- Was den Preis drückt
- Stellplatz nur über Treppe, Hangwasser im Keller, Stützmauern mit Sanierungsbedarf
Was sich für Bensheim-Schönberg belegen lässt.
Schönberg wird in keiner Portalauswertung getrennt ausgewiesen. Was Sie dort finden, bezieht sich auf das gesamte Stadtgebiet. Für ein Haus am Hang taugt das nur als grober Rahmen, weil die Erreichbarkeit hier stärker in den Preis eingeht als in ebenen Lagen und sich in keiner Statistik abbildet.
Ob Sie im Winter mit dem Auto bis vor die Tür kommen, ob es einen Wendehammer gibt, ob die Zufahrt im Grundbuch gesichert ist: Das entscheidet über den Käuferkreis und damit über den Preis. Wir tragen deshalb keine Stadtteilzahl nach, sondern arbeiten mit Abschlüssen aus vergleichbaren Hanglagen.
Eine Zahl für einen einzelnen Ortsteil, die wir nicht belegen können, nennen wir nicht.
Was beim Verkauf am Hang regelmäßig schiefgeht.
Der erste Fehler ist die Gewichtung: Verkäufer stellen die Aussicht ins Exposé, Käufer zählen die Stufen. Wer die Treppe verschweigt, lädt genau die Interessenten ein, die bei der Besichtigung wieder abspringen.
Der zweite Fehler ist das ungeklärte Wegerecht. Eine nie eingetragene Zufahrt über das Nachbargrundstück ist im Alltag unproblematisch und in der Finanzierung ein Ausschlussgrund. Mit einer Dienstbarkeit lösbar, aber nicht in der Woche vor dem Notartermin.
Der dritte Fehler ist die Fläche im Exposé. Wenn ein Teil des Grundstücks steil abfällt, benennen Sie das. Interessenten, die sich getäuscht fühlen, verhandeln nicht, sie gehen.
Was Ihr Haus in Schönberg wert ist, hängt an Details, die man sehen muss: Zuwegung, Gefälle, Zustand der Mauern. Genau dafür kommen wir vorbei. Wie eine Immobilienbewertung abläuft und was in sie einfließt, steht ausführlich auf der Seite dazu.
Fragen aus Schönberg.
Zählt die Aussicht in Schönberg wirklich als Preisfaktor?
Ja, aber nicht unbegrenzt. Ein freier Blick nach Westen bringt einen Aufschlag, solange das Haus bequem erreichbar bleibt. Sobald der Zugang nur über eine lange Treppe führt, hebt der Nachteil den Vorteil bei einem großen Teil der Interessenten wieder auf.
Mein Grundstück fällt stark ab. Wie rechnen Sie die Fläche?
Wir unterscheiden zwischen der Grundstücksfläche aus der Flurkarte und der Fläche, die tatsächlich nutzbar ist. Böschungen, die weder bebaut noch bepflanzt werden können, bewerten wir deutlich niedriger. Das ist unangenehm zu hören und verhindert, dass Sie mit einer Zahl in die Vermarktung gehen, die der Markt nicht bestätigt.
Die Zufahrt zu meinem Haus führt über das Nachbargrundstück. Muss ich das vor dem Verkauf regeln?
Klären sollten Sie es auf jeden Fall, am besten vor der ersten Besichtigung. Ist ein Geh- und Fahrtrecht im Grundbuch eingetragen, ist alles gut. Ist es das nicht, sprechen Sie mit dem Nachbarn und dem Notar über eine Grunddienstbarkeit. Ohne Eintragung finanzieren viele Banken das Objekt nicht oder nur mit Abschlag.
Muss ich die Stützmauer vor dem Verkauf sanieren?
Meistens nicht. Sinnvoller ist, den Zustand vorher feststellen zu lassen und die zu erwartenden Kosten offen in die Preisfindung zu nehmen. Käufer akzeptieren einen bekannten Mangel mit klarer Zahl eher als einen, den sie selbst finden.
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