Immobilienmakler in Bensheim-Auerbach, wo jede Straße zählt.
Auerbach ist der Stadtteil, in dem der Mittelwert für Bensheim am wenigsten aussagt. Zwischen der Bergstraße im Tal und den Lagen oberhalb des Fürstenlagers liegen Welten.
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Was diesen Stadtteil ausmacht.
Wer in Auerbach ein Haus verkauft, verkauft in mindestens drei verschiedenen Märkten. Unten an der Darmstädter Straße ist es dichte Bebauung mit Verkehr vor der Tür. Weiter oben, Richtung Staatspark Fürstenlager, stehen große Grundstücke mit altem Baumbestand, und dort werden die höchsten Quadratmeterpreise der ganzen Stadt bezahlt.
Dazwischen liegt der Teil, der die meiste Arbeit macht: Häuser aus den 50er und 60er Jahren auf Grundstücken, die nach heutigen Maßstäben zu groß sind. Käufer rechnen dort mit einer Sanierung im sechsstelligen Bereich und ziehen das vom Preis ab. Verkäufer rechnen mit dem, was das Nachbargrundstück 2021 gebracht hat.
Der dritte Punkt ist der Denkmalschutz. In Auerbach stehen einzelne Objekte unter Schutz, und in der Umgebung des Fürstenlagers gelten zusätzliche Auflagen. Das ist kein Ausschlusskriterium, aber es verändert den Käuferkreis und es verlängert die Vermarktung. Wer das im Exposé verschweigt, verliert den Interessenten spätestens beim Notartermin.
Und dann ist da die Hanglage. Was von der Terrasse aussieht wie ein Argument, ist für einen 62-jährigen Käufer ein Gegenargument. Treppen, Stellplatz oberhalb oder unterhalb des Hauses, Zuwegung im Winter. Wir sprechen das offen an, weil es sonst der Interessent tut.
Was Bensheim-Auerbach baulich prägt.
- Typische Bebauung
- Freistehende Einfamilienhäuser, einzelne Villen, Mehrfamilienhäuser im Talbereich
- Typische Baujahre
- Gründerzeit bis 1970, wenig Neubau
- Grundstücksgrößen
- Häufig 600 bis 1.200 Quadratmeter in den Hanglagen
- Besonderheiten
- Denkmalschutz in Teilbereichen, Umgebungsschutz Fürstenlager, ausgeprägte Höhenunterschiede
- Was den Preis macht
- Aussicht, Grundstückszuschnitt, Zustand der Zuwegung
- Was den Preis drückt
- Sanierungsstau, fehlender ebenerdiger Stellplatz, schwierige Erreichbarkeit
Was sich für Bensheim-Auerbach belegen lässt.
Für Auerbach allein weist keine der großen Portalauswertungen eigene Quadratmeterpreise aus. Was dort steht, gilt für Bensheim insgesamt und mittelt damit genau die Unterschiede weg, um die es in diesem Stadtteil geht. Für die Lagen oberhalb der Bergstraße liegt der tatsächliche Wert regelmäßig darüber, im Talbereich eher darunter. Eine Stadtteilzahl, die wir nicht belegen können, nennen wir Ihnen nicht. Was wir stattdessen tun: Wir ziehen die Abschlüsse heran, die uns aus vergleichbaren Höhenlagen bekannt sind, und legen offen, wie viele Fälle dahinterstehen. Bei einer Villenlage mit wenigen Verkäufen im Jahr sind das manchmal nur eine Handvoll. Auch das gehört zur Wahrheit einer Bewertung, denn eine schmale Datenbasis macht die Spanne um den Wert breiter, nicht die Zahl genauer.
Eine Zahl für einen einzelnen Ortsteil, die wir nicht belegen können, nennen wir nicht.
Was hier beim Verkauf typisch schiefgeht.
Der häufigste Fehler in Auerbach ist der Vergleich mit der falschen Straße. Eigentümer schauen sich an, was 300 Meter weiter oben erzielt wurde, und setzen das als Maßstab. Der Höhenunterschied und die Aussicht machen dort aber einen Unterschied, der sich in Zehntausenden bemisst.
Der zweite Fehler ist die unklare Grundstücksgrenze. In den älteren Hanglagen stimmen Zaun und Katasterkarte nicht immer überein. Wenn das erst beim Notar auffällt, kostet es Wochen.
Bevor Sie in Auerbach einen Preis festlegen, sollten Sie wissen, in welchem der drei Märkte Ihr Haus tatsächlich steht. Das entscheidet nicht nur über die Zahl, sondern auch darüber, wie lange die Vermarktung dauert und welche Unterlagen Sie vorher brauchen. Wir klären das bei einer Immobilienbewertung vor Ort, bevor die erste Anzeige online geht.
Was uns Eigentümer aus Auerbach fragen.
Sind die Preise in Auerbach höher als im Rest von Bensheim?
In den Lagen oberhalb der Bergstraße ja, teilweise deutlich. Im Talbereich liegen sie eher im Bensheimer Mittel. Ein Stadtteilmittelwert hilft Ihnen hier nicht weiter.
Mein Haus steht unter Denkmalschutz. Ist das ein Problem beim Verkauf?
Kein Problem, aber ein anderer Käuferkreis. Sie brauchen jemanden, der die Auflagen kennt und die steuerlichen Vorteile nutzen kann. Das dauert länger und gehört von Anfang an ins Exposé.
Was ist mit den Grundstücken am Fürstenlager?
In der Umgebung des Staatsparks gelten zusätzliche Auflagen zu Bebauung und Gestaltung. Vor jeder Preisaussage klären wir, was auf Ihrem Grundstück tatsächlich zulässig ist.
Wie lange dauert die Vermarktung in den oberen Lagen?
Länger als im Talbereich, und das ist normal. Je höher der Preis, desto kleiner der Kreis der Käufer, die ihn darstellen können, und desto sorgfältiger prüfen diese Käufer. Rechnen Sie in diesem Segment eher in Monaten als in Wochen. Wer stattdessen einen schnellen Abschluss erwartet und nach sechs Wochen nervös den Preis senkt, verschenkt genau den Vorteil, den eine gefragte Lage bietet.
Wo wir sonst noch unterwegs sind.
- Bensheim-Schönberg Hanglagen mit Aussicht und mit Erschließungsfragen
- Zwingenberg Altstadt, kleine Grundstücke, viel Sanierungsbedarf im Bestand
- Heppenheim Neubaugebiete und konstante Nachfrage von Familien
- Lorsch Ebene Lage, Siedlungsbestand aus den 60er und 70er Jahren
- Einhausen Pendlerlage an der Weschnitz, großzügige Grundstückszuschnitte
Was ist Ihre Immobilie wirklich wert?
Fünf Angaben, dann melden wir uns. Wir schicken Ihnen keine Werbung und geben Ihre Daten an niemanden weiter.