Immobilienmakler in Lorsch, wo der Preis entsteht im Bestand.
Der typische Verkaufsfall in Lorsch ist ein Siedlungshaus aus den sechziger oder siebziger Jahren. Über den Preis entscheidet, was seither daran gemacht wurde.
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Was der Siedlungsbestand heute wert ist.
Lorsch liegt in der Ebene, und das ist beim Verkauf ein Vorteil, den man leicht übersieht. Ebenerdige Zuwegung, flache Grundstücke, Garage neben dem Haus statt darunter. Für Käufer, die in den nächsten zwanzig Jahren nicht mehr umziehen wollen, ist das ein hartes Kriterium. Ein barrierearmer Umbau ist hier mit überschaubarem Aufwand möglich, während er in Hanglagen an der Zuwegung scheitert. Diesen Vorteil sollte man benennen, statt ihn als selbstverständlich zu behandeln.
Die große Gruppe im Bestand sind Häuser der Baujahre etwa 1960 bis 1978. Massiv gebaut, solide Grundrisse, aber häufig noch mit den Fenstern der Bauzeit, ohne nennenswerte Dämmung und mit einer Heizung, die ihre zweite Generation erreicht hat. Käufer rechnen hier drei Posten: Dach, Fenster, Wärmeerzeugung. Alle drei zusammen bewegen sich schnell in einer Größenordnung, die den Kaufpreis spürbar verschiebt.
Beim Thema Heizung lohnt der genaue Blick. Das Gebäudeenergiegesetz untersagt den Weiterbetrieb bestimmter alter Konstanttemperaturkessel ab einem Alter von dreißig Jahren, mit Ausnahmen für Niedertemperatur- und Brennwerttechnik sowie für langjährig selbst bewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser. Für den Verkauf heißt das: Der Käufer erbt die Frage. Wer das Baujahr des Kessels und den Typ nennen kann, nimmt der Diskussion die Unschärfe.
Der zweite Punkt bei der Wärme ist die Eignung für eine Wärmepumpe. Sie arbeitet dann wirtschaftlich, wenn niedrige Vorlauftemperaturen genügen, also bei ausreichend großen Heizflächen und einer brauchbaren Gebäudehülle. In einem ungedämmten Haus mit kleinen Rippenheizkörpern ist sie ohne Vorarbeiten die teure Lösung. Interessenten, die sich informiert haben, fragen genau danach, und eine ehrliche Antwort wirkt besser als eine ausweichende.
Die Nähe zum Kloster und zum Welterbe prägt das Ortsbild und ist ein Argument in der Beschreibung. Praktisch relevant wird sie dort, wo bei Erdarbeiten archäologische Belange zu beachten sind und die Denkmalfachbehörde zu beteiligen ist. Für den Verkauf eines Bestandshauses spielt das meist keine Rolle, für Grundstücke mit Bauabsicht kann es Zeit kosten. Wir klären das vorab, statt es dem Käufer zu überlassen.
Was Lorsch baulich prägt.
- Typische Bebauung
- Siedlungshäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser, wenige Mehrfamilienhäuser
- Typische Baujahre
- Schwerpunkt 1960 bis 1980, ergänzt durch jüngere Baugebiete
- Grundstücksgrößen
- Häufig 350 bis 700 Quadratmeter, überwiegend ebener Zuschnitt
- Besonderheiten
- Ebene Lage, gute Erreichbarkeit, archäologische Belange in Teilbereichen
- Was den Preis macht
- Erneuertes Dach, neue Fenster, moderne Wärmeerzeugung, ebenerdiger Zugang
- Was den Preis drückt
- Sanierungsstau bei Hülle und Technik, Grundrisse mit kleinen Bädern
Was sich für Lorsch belegen lässt.
Für Lorsch weisen die üblichen Portalauswertungen keine eigenen Werte aus. Was dort steht, bezieht sich auf Bensheim. Aussagekräftig ist daran vor allem eines: Wenn mehrere Quellen für dieselbe Stadt so weit auseinanderliegen, taugt keine davon als Preisschild für ein einzelnes Haus. Für ein Siedlungshaus in Lorsch hängt der Wert ohnehin weniger am Ort als am Sanierungsstand, an der Grundstückstiefe und daran, ob eine zweite Wohneinheit möglich ist.
Eine Zahl für einen einzelnen Ortsteil, die wir nicht belegen können, nennen wir nicht.
Woran der Verkauf eines Bestandshauses hier scheitert.
Der erste Fehler ist der Preis nach Erinnerung. Viele Eigentümer orientieren sich an dem, was Nachbarhäuser in den Jahren um 2021 erzielt haben. Seit den Zinsanhebungen rechnen Käufer anders, weil dieselbe Rate heute eine kleinere Summe trägt. Wer die alte Zahl als Ausgangspunkt nimmt, startet zu hoch.
Der zweite Fehler ist die kosmetische Aufwertung. Neuer Bodenbelag im Wohnzimmer ändert nichts an einer Heizung von 1994. Wenn Geld vor dem Verkauf sinnvoll eingesetzt werden soll, dann für Unterlagen, für die Beseitigung eindeutiger Kleinmängel und für eine saubere Aufnahme, nicht für Oberflächen.
Der dritte Fehler ist die Unklarheit bei der Wohnfläche. Ausgebaute Dachgeschosse mit Schrägen werden oft voll mitgerechnet. Nach der Wohnflächenverordnung zählen Flächen unter einer Höhe von einem Meter gar nicht und zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte. Eine zu hoch angesetzte Fläche fällt spätestens beim Gutachter der Bank auf.
Wie viel der Sanierungsstand von Ihrem Preis abzieht, lässt sich nicht schätzen, sondern nur am Objekt bestimmen. Wir sehen uns Dach, Fenster und Technik an und ordnen das Ergebnis ein. Was dabei geprüft wird, steht unter Immobilienbewertung.
Was uns Eigentümer aus Lorsch fragen.
Mein Haus ist von 1968 und weitgehend im Originalzustand. Soll ich vor dem Verkauf sanieren?
Meistens nicht. Eine energetische Sanierung kurz vor dem Verkauf spielt selten ihre Kosten ein, weil Käufer ohnehin ihren eigenen Geschmack und ihre eigene Reihenfolge haben. Sinnvoller ist ein klar benannter Zustand mit einem Preis, der dazu passt.
Muss die alte Ölheizung vor dem Verkauf raus?
Nicht durch Sie. Das Gebäudeenergiegesetz knüpft die Austauschpflicht für bestimmte alte Kessel an Alter und Bauart, mit Ausnahmen für langjährig selbst bewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser. Nach einem Eigentümerwechsel greift für den Käufer eine Frist. Wichtig ist, dass Sie Baujahr und Typ der Anlage kennen und belegen können.
Ist mein Haus für eine Wärmepumpe geeignet?
Das entscheidet sich an der nötigen Vorlauftemperatur, also an Dämmzustand und Größe der Heizflächen. Wir sind keine Energieberater und geben dazu keine verbindliche Auskunft. Wir sagen Ihnen aber, welche Angaben Interessenten erfahrungsgemäß verlangen und wo Sie eine belastbare Einschätzung bekommen.
Wie wird ein ausgebautes Dachgeschoss bei der Wohnfläche gerechnet?
Nach der Wohnflächenverordnung zählen Bereiche unter einem Meter Höhe nicht, Bereiche zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte und erst darüber voll. Vor der Vermarktung prüfen wir die vorhandene Berechnung, weil eine zu hohe Flächenangabe die Finanzierung des Käufers gefährdet.
Wo wir sonst noch unterwegs sind.
- Bensheim-Auerbach Villenlagen, Denkmalschutz, die höchsten Quadratmeterpreise der Stadt
- Bensheim-Schönberg Hanglagen mit Aussicht und mit Erschließungsfragen
- Zwingenberg Altstadt, kleine Grundstücke, viel Sanierungsbedarf im Bestand
- Heppenheim Neubaugebiete und konstante Nachfrage von Familien
- Einhausen Pendlerlage an der Weschnitz, großzügige Grundstückszuschnitte
Was ist Ihre Immobilie wirklich wert?
Fünf Angaben, dann melden wir uns. Wir schicken Ihnen keine Werbung und geben Ihre Daten an niemanden weiter.