Kapitalanlage an der Bergstraße, durchgerechnet.
Wir sagen Ihnen auch, wenn sich ein Objekt nicht trägt. Das ist der Unterschied zu einem Vertrieb.
Bewertung bei Google: 4,9 von 5 Sternen- Kostenlos und ohne Verpflichtung
- Rückmeldung am nächsten Werktag
- Kein Vertrag im ersten Termin
Was Bensheim für Anleger ausmacht.
Das Argument für die Bergstraße ist die Schiene. Bensheim liegt an der Main-Neckar-Bahn, und damit sind Darmstadt, Frankfurt, Mannheim und Heidelberg ohne Umstieg erreichbar. Wer in einem dieser vier Arbeitsmärkte beschäftigt ist und dort nicht wohnen will oder kann, findet hier eine Alternative, die sich täglich rechnet. Das ist der Grund, warum die Nachfrage nach Mietwohnungen stabil bleibt, auch wenn die Kaufpreise seit 2022 nicht mehr steigen.
Für Sie als Anleger heißt das zweierlei. Erstens: Das Vermietungsrisiko ist hier geringer als in Lagen ohne Anbindung. Eine ordentliche Wohnung in vernünftigem Zustand steht selten lange leer. Zweitens: Genau deshalb ist der Einstiegspreis auch nicht niedrig. Die Bergstraße ist kein übersehener Markt, in dem man günstig einkauft. Sie ist ein Markt, in dem man verlässlich vermietet.
Was die Lage im Einzelnen wert ist, hängt an der Entfernung zum Bahnhof, an der Ausrichtung und am Zustand des Gebäudes. Ein Objekt fünfzehn Gehminuten vom Bahnhof entfernt spricht einen anderen Mieterkreis an als eines am Ortsrand ohne Anbindung. Diese Unterschiede bildet kein Quadratmeterpreis für die Gesamtstadt ab.
Die Rechnung, die vor dem Kauf steht.
Der Einstieg ist die Bruttomietrendite: die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Sie ist schnell gerechnet und sie ist die schwächste aller Kennzahlen, weil sie keine einzige Kostenposition enthält. Als erste Sortierung taugt sie, als Entscheidungsgrundlage nicht.
Wer diese Kennzahl auf einen Quadratmeterpreis aus einer Statistik rechnet, rechnet auf einem Mittelwert, über den sich die Quellen nicht einig sind, und auf einer Miete, die für Ihr Objekt so nie erzielt wurde. Das Ergebnis sieht nach einer Zahl aus und ist eine Schätzung auf zwei Schätzungen.
Wir rechnen stattdessen mit dem Kaufpreis, der tatsächlich verhandelt wird, und mit der Miete, die dieses Objekt in seinem Zustand erzielt. Vor Kaufnebenkosten, vor Verwaltung, vor Rücklage und vor Mietausfall steht dann eine Bruttomietrendite, und danach die Rechnung, auf die es ankommt.
Von dieser Zahl gehen ab: die nicht umlagefähigen Kosten, also vor allem Verwaltung und Instandhaltung, ein Ansatz für Mietausfall und die Rücklage für größere Maßnahmen. Was danach übrig bleibt, ist die Zahl, mit der Sie arbeiten. Sie liegt regelmäßig deutlich unter dem Bruttowert, und das ist der Punkt, an dem die meisten Anlagerechnungen zu optimistisch werden.
Grunderwerbsteuer in Hessen 6,0 Prozent, Notar und Grundbuch zusammen etwa 1,5 bis 2,0 Prozent, dazu die Provision. Rechnen Sie mit rund 10 Prozent Kaufnebenkosten auf den Kaufpreis.
Diese Nebenkosten erhöhen Ihren Einsatz, ohne den Ertrag zu erhöhen. Wer sie in der Renditerechnung weglässt, rechnet sich das Objekt um etwa ein Zehntel schön. Wir setzen sie deshalb immer in die Rechnung ein, auch wenn das Ergebnis danach weniger gut aussieht.
Was wir nicht tun.
Wir geben keine Renditeversprechen ab und wir beraten Sie nicht in Steuerfragen. Für die steuerliche Seite brauchen Sie einen Steuerberater, für die Finanzierung Ihre Bank oder einen unabhängigen Vermittler. Wir rechnen Ihnen das Objekt durch, mehr nicht.
Was Anleger uns dazu fragen.
Was ist eine gute Bruttomietrendite an der Bergstraße?
Eine Zahl, die für jedes Objekt gilt, gibt es nicht. Entscheidend ist, was nach den nicht umlagefähigen Kosten, der Rücklage und einem Ansatz für Mietausfall übrig bleibt und wie die Finanzierung dazu passt. Eine hohe Bruttorendite bei einem Objekt mit Sanierungsstau ist kein Vorteil, sondern eine Vorauszahlung auf Handwerkerrechnungen.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Hessen?
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Hessen 6,0 Prozent. Notar und Grundbuch liegen zusammen bei etwa 1,5 bis 2,0 Prozent, dazu kommt die Provision. In Summe sollten Sie mit rund 10 Prozent auf den Kaufpreis rechnen. Diese Kosten sind nicht finanzierbar wie der Kaufpreis, sie brauchen Eigenkapital.
Lohnt sich eine vermietete Wohnung mehr als eine freie?
Als Anlage oft ja, weil der Kaufpreis niedriger liegt und die Einnahmen sofort laufen. Sie übernehmen allerdings das bestehende Mietverhältnis mit allen Vereinbarungen. Prüfen Sie den Mietvertrag, die Höhe der Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und wann zuletzt angepasst wurde.
Welche Rücklage sollte ich einplanen?
Bei einer Eigentumswohnung sehen Sie den Stand der Erhaltungsrücklage in den Unterlagen der Gemeinschaft. Für die eigene Kalkulation setzen Anleger zusätzlich einen Betrag je Quadratmeter und Jahr an. Anhaltspunkte dafür liefern die Zweite Berechnungsverordnung und die Peterssche Formel. Wir rechnen das Objekt mit und ohne diesen Ansatz durch, damit Sie den Unterschied sehen.
Beraten Sie mich zu Steuern und Finanzierung?
Nein. Für die steuerliche Seite brauchen Sie einen Steuerberater, für die Finanzierung Ihre Bank oder einen unabhängigen Vermittler. Wir rechnen Ihnen das Objekt durch und sagen Ihnen, welche Annahmen darin stecken.
Was ist Ihre Immobilie wirklich wert?
Fünf Angaben, dann melden wir uns. Wir schicken Ihnen keine Werbung und geben Ihre Daten an niemanden weiter.