Schritt 1: Bewertung
Am Anfang steht die Frage, was das Objekt tatsächlich wert ist, und zwar bevor irgendjemand eine Zahl in ein Portal tippt. Eine Bewertung vor Ort betrachtet Zustand, Zuschnitt, Baujahr, energetische Situation und die Eintragungen im Grundbuch. Sie endet nicht mit einer einzelnen Zahl, sondern mit einer Spanne und der Begründung dafür.
Der Startpreis ist die wichtigste Entscheidung des gesamten Verfahrens. Er lässt sich später nur nach unten korrigieren, und jede Korrektur ist öffentlich sichtbar.
Schritt 2: Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Baugenehmigung, Nachweise über Sanierungen. Diese Beschaffung ist der zeitaufwendigste Teil des gesamten Verkaufs, weil mehrere Stellen beteiligt sind und jede ihre eigene Bearbeitungszeit hat.
Wer damit erst anfängt, wenn ein Käufer gefunden ist, verliert Wochen an genau der Stelle, an der Interessenten ungeduldig werden und Banken Fristen setzen.
Schritt 3: Energieausweis
Ohne gültigen Energieausweis darf keine kommerzielle Anzeige geschaltet werden, denn deren Pflichtangaben stammen daraus. Ein Ausweis ist zehn Jahre gültig. Ist der vorhandene abgelaufen, brauchen Sie einen neuen, und dessen Ausstellung braucht Vorlauf.
Ob ein Verbrauchsausweis genügt oder ein Bedarfsausweis nötig ist, hängt von Baujahr, Gebäudegröße und energetischem Zustand ab.
Schritt 4: Exposé
Das Exposé entscheidet, wer sich meldet. Gute Fotos bei passendem Licht, ein sauberer Grundriss und eine Beschreibung, die auch die Schwächen benennt, filtern besser als jede Vorauswahl am Telefon.
Wer Mängel verschweigt, verlagert die Enttäuschung nur nach hinten, in den Besichtigungstermin oder, schlimmer, in die Verhandlung nach dem Notartermin.
Schritt 5: Vermarktung
In den ersten drei bis vier Wochen sieht das Angebot jeder, der aktiv sucht. Das ist das Fenster, in dem die Nachfrage am höchsten ist und in dem sich der Preis bestätigt oder eben nicht.
Danach besteht der Zulauf nur noch aus Neueinsteigern. Deshalb ist ein realistischer Startpreis mehr wert als jede spätere Anpassung.
Schritt 6: Besichtigungen
Einzeltermine statt Massenbesichtigungen. Der Eindruck, ein Objekt sei begehrt, hält genau bis zu dem Moment, in dem sich zwölf Personen im Flur begegnen und feststellen, dass niemand ernsthaft bietet.
Eigentümer sollten nicht dabei sein. Interessenten sprechen offener, wenn sie nicht befürchten müssen, jemanden zu kränken.
Schritt 7: Bonitätsprüfung
Bevor ein Objekt reserviert wird, gehört geklärt, ob die Finanzierung steht. Üblich ist eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder ein Nachweis über vorhandenes Eigenkapital.
Ein Rücktritt wegen fehlender Finanzierung nach vier Wochen Reservierung kostet Sie den gesamten Zeitvorteil und bringt das Objekt zurück in den Markt, diesmal mit Vorgeschichte.
Schritt 8: Kaufvertrag und Notartermin
Der Kaufvertrag über eine Immobilie bedarf der notariellen Beurkundung. Der Entwurf wird beiden Seiten vorab zugeleitet, bei Verbrauchern gilt dafür in der Regel eine Frist von zwei Wochen vor der Beurkundung.
Im Termin liest der Notar den Vertrag vollständig vor. Danach veranlasst er die Auflassungsvormerkung und stellt die Fälligkeit fest. Erst wenn die Voraussetzungen vorliegen, wird der Kaufpreis fällig.
Schritt 9: Übergabe
Die Übergabe erfolgt nach Zahlungseingang. Aufgenommen werden Zählerstände, übergebene Schlüssel und der Zustand des Objekts, mit Datum und Unterschrift beider Seiten.
Rechnen Sie von der Beurkundung bis zum Geldeingang mit vier bis acht Wochen. Von der Bewertung bis zur Übergabe sind drei bis fünf Monate ein realistischer Rahmen.