Immobilienmakler in Heppenheim, mit einem Markt für Familien.
Heppenheim hat zwei Märkte, die wenig miteinander zu tun haben: den historischen Kern und die Neubaugebiete am Rand. Wer verkauft, sollte wissen, in welchem er steht.
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Warum dieser Markt anders läuft als der Bensheimer.
Als Kreisstadt zieht Heppenheim Verwaltung, Arbeitsplätze und damit auch Zuzug an. Das prägt die Nachfrage. Die Käufer, die uns hier begegnen, sind überwiegend Familien zwischen dreißig und fünfundvierzig mit einer Finanzierungszusage über einen festen Betrag. Diese Zusage ist die eigentliche Obergrenze des Marktes, nicht das, was ein Portal als Quadratmeterpreis ausweist. Wer zehn Prozent darüber anbietet, verliert nicht ein paar Interessenten, sondern beinahe alle.
In den jüngeren Baugebieten am Rand steht überwiegend Bauträgerware aus den letzten fünfzehn bis zwanzig Jahren. Beim Weiterverkauf solcher Häuser vergleichen Interessenten nicht mit dem Bestand, sondern mit dem heutigen Neubaupreis. Solange Neubau teurer wird, ist ein gut gehaltenes Haus von 2010 im Vorteil. Diese Rechnung sollten Sie kennen, bevor Sie über den Preis reden.
Bei Häusern aus Bauträgergeschäften lohnt ein Blick in die alten Unterlagen. Abnahmeprotokoll, Baubeschreibung, Nachweise zur energetischen Qualität und die Frage, ob Gewährleistungsfristen noch laufen. Bei Bauwerken beträgt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch fünf Jahre ab Abnahme. Wenn davon noch etwas offen ist, ist das ein Verkaufsargument und gehört ins Exposé.
Ein Punkt, der in Bensheim seltener auftaucht: Erschließungsbeiträge. Für die erstmalige Herstellung einer Erschließungsanlage kann die Stadt nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs Beiträge erheben. In Gebieten, in denen die Straße noch nicht endgültig hergestellt ist, kann also Jahre nach dem Einzug noch ein Bescheid kommen. Klären Sie vor dem Verkauf bei der Stadt, ob für Ihr Grundstück noch etwas offen ist. Ein Käufer, der diese Frage stellt und keine Antwort bekommt, rechnet den ungünstigsten Fall ein.
Der historische Kern rund um den Marktplatz folgt eigenen Regeln. Dort geht es um Substanz, Auflagen und um Käufer, die diese Lage bewusst suchen. Wir behandeln beide Teile des Marktes getrennt, weil eine Zahl, die für ein Reihenhaus im Neubaugebiet stimmt, für ein Fachwerkhaus in der Altstadt nichts aussagt.
Was Heppenheim baulich prägt.
- Typische Bebauung
- Neubaugebiete mit Doppel- und Reihenhäusern, gewachsener Bestand, historischer Kern
- Typische Baujahre
- Schwerpunkt ab 1990, dazu Altbestand rund um den Marktplatz
- Grundstücksgrößen
- In den Baugebieten häufig 250 bis 500 Quadratmeter
- Besonderheiten
- Kreisstadt mit Verwaltung, gute Anbindung nach Süden, Auflagen im Altstadtbereich
- Was den Preis macht
- Baujahr, energetischer Zustand, Zuschnitt für Familien, Schulweg
- Was den Preis drückt
- Offene Erschließungsbeiträge, Lärmlage, Grundrisse ohne zweites Bad
Was sich für Heppenheim belegen lässt.
Für Heppenheim finden Sie in den gängigen Portalauswertungen keine eigenen Werte, sondern Zahlen für Bensheim. Die gelten hier nicht. Dazu kommt, dass sich Neubaugebiete und Altstadt im Preis stark unterscheiden. Ein gemeinsamer Mittelwert für beide wäre eine Zahl ohne Aussage. Als Kreisstadt hat Heppenheim außerdem eine eigene Nachfragestruktur, die sich in einer Statistik für die Nachbarstadt nicht abbildet.
Eine Zahl für einen einzelnen Ortsteil, die wir nicht belegen können, nennen wir nicht.
Was Verkäufer hier regelmäßig unterschätzen.
Der erste Fehler ist der Preis oberhalb der üblichen Finanzierungsgrenze. In einem Markt, der von Familien mit Bankzusage getragen wird, gibt es oberhalb einer bestimmten Summe kaum noch Bewegung. Ein Haus, das dort einsteigt, bekommt in den ersten Wochen keine Anfragen und startet damit direkt in die Preistreppe.
Der zweite Fehler sind fehlende Unterlagen aus der Bauzeit. Bei Häusern aus Bauträgerprojekten liegen Baubeschreibung, Abnahmeprotokoll und Nachweise oft im Keller einer Umzugskiste. Wer sie vorlegen kann, hat in der Verhandlung eine deutlich bessere Position als jemand, der auf Nachfragen nur Vermutungen anbietet.
Der dritte Fehler ist der ungeprüfte Beitragsstatus. Fragen Sie vor der Vermarktung bei der Stadt nach, ob für die Erschließung Ihrer Straße noch Beiträge zu erwarten sind, und legen Sie die Auskunft zu den Unterlagen. Das nimmt der Frage im Gespräch mit dem Käufer jede Schärfe.
Ob Ihr Haus in Heppenheim in die Finanzierungsspanne der aktiven Käufer fällt, entscheidet über die Vermarktungsdauer. Das rechnen wir vor der ersten Anzeige durch, im Rahmen einer Immobilienbewertung bei Ihnen vor Ort.
Was uns Eigentümer aus Heppenheim fragen.
Lohnt sich der Verkauf eines Hauses aus einem Neubaugebiet nach wenigen Jahren?
Das hängt daran, wie sich der Neubaupreis seit Ihrem Kauf entwickelt hat und wie viel Sie finanziert haben. Solange neu bauen teurer geworden ist, steht ein gepflegtes Haus aus den letzten Jahren gut da. Vorher sollten Sie mit Ihrer Bank klären, ob bei vorzeitiger Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Können nach dem Verkauf noch Erschließungsbeiträge auf mich zukommen?
Möglich ist das, wenn die Anlage noch nicht endgültig hergestellt ist. Wer den Bescheid trägt, richtet sich danach, wann er ergeht und was im Kaufvertrag vereinbart wurde. Deshalb klären wir den Stand vor der Vermarktung bei der Stadt und schreiben das Ergebnis in den Vertragsentwurf.
Mein Haus ist zwölf Jahre alt. Brauche ich einen neuen Energieausweis?
Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Ist der aus der Bauzeit abgelaufen, brauchen Sie für die Vermarktung einen neuen. Die Pflichtangaben daraus müssen bereits in der Anzeige stehen, nicht erst im Exposé.
Wie wichtig ist der Schulweg für den Preis?
In einem Markt, der von Familien getragen wird, sehr. Erreichbarkeit von Kita, Grundschule und weiterführender Schule ist bei Besichtigungen regelmäßig die zweite oder dritte Frage. Wir nennen die Wege konkret, statt allgemein von guter Infrastruktur zu sprechen.
Wo wir sonst noch unterwegs sind.
- Bensheim-Auerbach Villenlagen, Denkmalschutz, die höchsten Quadratmeterpreise der Stadt
- Bensheim-Schönberg Hanglagen mit Aussicht und mit Erschließungsfragen
- Zwingenberg Altstadt, kleine Grundstücke, viel Sanierungsbedarf im Bestand
- Lorsch Ebene Lage, Siedlungsbestand aus den 60er und 70er Jahren
- Einhausen Pendlerlage an der Weschnitz, großzügige Grundstückszuschnitte
Was ist Ihre Immobilie wirklich wert?
Fünf Angaben, dann melden wir uns. Wir schicken Ihnen keine Werbung und geben Ihre Daten an niemanden weiter.