Für welche Geschäfte die Regeln gelten
Die §§ 656a bis 656d BGB betreffen Kaufverträge über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, bei denen der Käufer Verbraucher ist. Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke ohne Wohnbebauung und Gewerbeobjekte gelten sie nicht, dort bleibt die Provision frei verhandelbar.
Ebenfalls nicht erfasst sind Geschäfte, bei denen auf Käuferseite ein Unternehmer steht. Wer also an einen Bauträger oder an eine Gesellschaft verkauft, fällt aus diesem Regelwerk heraus.
Textform ist Wirksamkeitsvoraussetzung
Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf nach § 656a BGB der Textform. Eine mündliche Absprache oder ein Handschlag genügen nicht. Textform heißt: lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, eine E-Mail reicht also aus, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig.
Fehlt die Textform, ist der Vertrag unwirksam und es entsteht kein Provisionsanspruch.
Der Teilungsgrundsatz
Wird der Makler für beide Seiten tätig, kann er nach § 656c BGB die Provision nur von beiden Seiten in gleicher Höhe verlangen. Erlässt er einer Seite die Provision oder vereinbart mit ihr einen niedrigeren Satz, entfällt der Anspruch gegen beide.
Wird der Makler nur für eine Seite tätig, greift § 656d BGB. Eine Vereinbarung, nach der die andere Seite einen Teil übernimmt, ist nur wirksam, soweit dieser Teil höchstens der Hälfte entspricht. Zusätzlich wird sie erst wirksam, wenn der Auftraggeber nachweist, dass er seinen eigenen Anteil gezahlt hat.
In der Praxis heißt das: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte, und er zahlt zuerst.
Wann die Provision fällig wird
Der Anspruch entsteht, wenn durch Nachweis oder Vermittlung des Maklers der Hauptvertrag zustande kommt, also mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Nicht mit der Besichtigung, nicht mit der Reservierung und nicht mit einer mündlichen Zusage.
Zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Abschluss muss ein Zusammenhang bestehen. Wer ein Objekt nachweislich schon vorher kannte, löst durch eine weitere Besichtigung keinen neuen Anspruch aus.
Was bei einer Rückabwicklung passiert
Ist der Kaufvertrag von Anfang an unwirksam, entsteht kein Provisionsanspruch. Wird er später rückabgewickelt, etwa weil ein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht ausgeübt wird oder eine Bedingung ausfällt, entfällt der Anspruch ebenfalls, weil der Erfolg dann nicht eingetreten ist.
Anders liegt es, wenn beide Seiten den wirksam geschlossenen Vertrag später einvernehmlich aufheben. Der einmal entstandene Anspruch bleibt dann grundsätzlich bestehen.
Ein Hinweis zur Höhe
Einen gesetzlich festgelegten Provisionssatz gibt es nicht, auch nicht in Hessen. Üblich sind regional unterschiedliche Sätze, die zwischen den Parteien vereinbart werden. Verbindlich ist allein, was in Ihrem Maklervertrag in Textform steht.
Achten Sie darauf, dass der Vertrag die Höhe, die Verteilung zwischen den Seiten und den Zeitpunkt der Fälligkeit ausdrücklich benennt. Alles, was dort nicht steht, ist im Streitfall nicht vereinbart.